Refus de division parcellaire : comment y faire face ?

Introduction

À l’heure où la pression foncière s’accentue, la division parcellaire est un outil précieux pour optimiser l’usage du sol, limiter l’étalement urbain et favoriser la densification. Elle constitue également une manifestation du droit de propriété, protégé par l’article 544 du Code civil.

Cependant, cette pratique a un impact visible sur le paysage urbain : réduction de la taille des parcelles, constructions en « second rang », modification de l’harmonie architecturale… Autant de raisons qui peuvent pousser certaines communes à refuser une division parcellaire.

En tant qu’avocate experte en droit de l’urbanisme, j’ai accompagné de nombreux propriétaires confrontés à ce type de refus. Voici comment comprendre, analyser et, le cas échéant, contester un refus de division parcellaire.

Les divisions parcellaires soumises à autorisation : le cas du lotissement

Pour qu’une division parcellaire puisse être refusée, elle doit tout d’abord être soumise à autorisation d’urbanisme.

C’est principalement le cas lorsque la division a pour objectif de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis, elle constitue alors un lotissement au sens de l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme. Selon le projet, elle sera soumise à déclaration préalable ou à permis d’aménager.

Nous noterons qu’en dehors des cas de lotissement, certaines divisions volontaires de propriété foncière sont soumises à déclaration préalable lorsqu’elles se situent dans des zones bénéficiant d’une protection particulière pour leur qualité paysagère ou écologique, conformément à l’article L. 115-3 du Code de l’urbanisme.

Dans cet article, nous nous concentrerons sur le refus de division parcellaire constitutive d’un lotissement.

Le Maire peut-il refuser une division parcellaire constitutive d’un lotissement ?

Le Plan local d’urbanisme ne peut pas interdire les lotissements par principe (CE, Sect., 27 juillet 2012, n° 342908). Toutefois, l’autorité compétente en matière d’urbanisme peut légalement s’opposer à un projet dans certains cas précis.

Situations où le refus est légal

Un refus de division parcellaire peut être justifié si le lotissement ne permettra pas d’accueillir de de futures constructions compatibles avec le Plan local d’urbanisme (CE, 1ere-6ème SSR, 24 février 2016, n °383079).

A titre d’exemple, un lotissement peut être refusé lorsque :

• Le terrain est inconstructible ou non desservi par une voie d’accès ;

• Le terrain est situé dans une bande inconstructible ;

• La configuration du terrain ne permettant pas le respect des règles de prospect.

Situations où le refus est illégal

Certaines décisions de refus reposent sur des motifs infondés. Par exemple :

• Invocation erronée d’un plan d’exposition aux risques ;

• Argument selon lequel la parcelle restante (hors lotissement) deviendrait non conforme au PLU (CE, 29 novembre 2023, n°470788).

Que faire en cas de refus illégal ?

Il est possible de faire un recours dans un délai de deux mois à compter de la notification du refus de division (article R.421-1 du Code de Justice administrative).

Vous pouvez demander l'annulation de la décision de refus auprès du Tribunal administratif compétent. Le Tribunal administratif compétent est celui du ressort de votre commune.

Vous pouvez également, avant toute action devant le Tribunal administratif, exercer un recours amiable (recours gracieux) : vous adressez une réclamation à l'auteur de l'acte en demandant le retrait de la décision de refus. Il est important d'argumenter juridiquement votre demande de retrait.

Le Cabinet accompagne régulièrement les personnes privées qui font face à un refus d’autorisation.

Pour en savoir plus, cliquez ici.