Expropriation & Préemption

1.Anticiper une vente soumise à préemption

Vous souhaitez vendre votre bien mais craignez que la collectivité fasse usage de son droit de préemption ? Le Cabinet vous aide à anticiper les risques et à identifier les solutions.

Le Cabinet vous accompagne ainsi pour identifier les éventuelles exemptions applicables et explorer les solutions permettant d’éviter la préemption de votre bien.

💡 Bon à savoir...

Savez-vous qu'il n'existe pas un droit de préemption, mais plusieurs catégories de droits de préemption qui répondent à leurs objectifs propres ? La légalité de la décision de préemption sera appréciée au regard de la base légale choisie par l'autorité préemptrice.

2.Retrouver la propriété du bien exproprié ou préempté

Votre bien a été exproprié ou préempté ? Que vous soyez vendeur ou acquéreur, des solutions existent pour tenter de retrouver la propriété du bien.

Selon votre situation, plusieurs solutions sont possibles.

Dans le cadre d’un bien préempté, peuvent être envisagés :

• La renonciation à la vente du bien. En effet, dans certaines situations, il est possible de renoncer à la vente de votre bien, à la suite d’une décision de préemption (en cas d’offre inférieure au prix ou en cas de non-respect des conditions suspensives indiquées dans la DIA) ;

• La contestation de la décision de préemption. En cas d’annulation de cette décision, il sera par la suite possible de demander la rétrocession du bien ;

• L’exercice du droit de rétrocession permet à l’ancien propriétaire ou à l’acquéreur évincé de demander la restitution du bien, notamment, lorsque ce bien n’a pas été utilisé conformément aux objectifs prévus par l’article L.210-1 du Code de l’urbanisme.

Dans le cadre d’une procédure d’expropriation :

• La contestation de la DUP et/ou de l’arrêté de cessibilité permettra, en cas d’annulation, de demander au Juge de l’expropriation la restitution du bien exproprié ;

• L'exercice du droit de rétrocession, si le bien exproprié n'a pas reçu la destination prévue dans la déclaration d'utilité publique (DUP) dans un délai de 5 ans après l'ordonnance d'expropriation, ou si l'autorité expropriante décide de le revendre.

Le Cabinet vous conseil sur la meilleure procédure à suivre et met en œuvre les recours appropriés.

4.Revaloriser les indemnités proposées

Vous avez été préempté à un prix trop bas ? Le Cabinet vous assiste pour obtenir une juste indemnisation.

Il est très fréquent que les prix proposés dans le cadre d’une procédure d’expropriation ou de préemption soient inférieurs à la valeur réelle de votre bien. Il est toutefois possible de contester l’offre qui vous a été faite.

Vous pouvez ainsi proposer de manière amiable une offre qui corresponde à la valeur que vous estimez de votre bien.

En cas d’échec de la phase amiable, votre indemnisation sera fixée par le Juge de l’expropriation. La méthode la plus fréquemment utilisée par le Juge de l’expropriation est la méthode par comparaison. Il va ainsi comparer la valeur de votre bien par rapport aux transactions antérieures.

L’indemnité à laquelle vous pouvez prétendre se compose de :

1. L'indemnité principale : Elle correspond à la valeur vénale du bien exproprié, qui est déterminé en fonction de la valeur de votre bien à la date de référence ;

2. Les indemnités accessoires, destinées à couvrir les préjudices directs, matériels et certains causés par l'expropriation ;

3. Les indemnités de remploi. Elles visent à couvrir les frais et droits que l'exproprié devra débourser pour acquérir un bien de remplacement.

Le Cabinet vous assiste pour :

• L'évaluation de la valeur réelle de votre bien ;

• Négocier avec l’administration pour obtenir une meilleure indemnisation ;

• La défense de vos intérêts devant le Juge de l’Expropriation.

💡 Bon à savoir...

Certaines personnes préemptées (voire même expropriées) invoquent des évaluations issues d'agence pour tenter d'établir la véritable valeur de leur bien. Dans le cadre d'une procédure de préemption ou d'expropriation, seule compte réellement les termes de comparaison. Ces termes sont issues de transactions passées sur des biens similaires.

Dossiers types traités par le Cabinet

Assistance de personnes publiques et privées dans des procédures d’expropriation, notamment pour :

• l’extension d’un hôpital* ;

• la sécurisation d’une dalle* ;

• l’acquisition de parcelles agricoles dans le cadre d'une ZAC.

Conseil sur les exemptions en matière de préemption.

Conseil en matière de préemption dans le cadre de la vente d'un lot.

Conseil d'un commerçant qui s'est fait préempter son fonds de commerce.

Accompagnement d'un acquéreur dans le cadre d'une demande de rétrocession du bien à la suite de l'annulation d'une décision de préemption;

Conseil d'une collectivité sur la rédaction d'une décision de préemption.

Conseil sur la possibilité d'échapper au droit de préemption de la SAFER*.

Accompagnement de particuliers dans le cadre d'un recours à l'encontre d'une décision de préemption en ZAD.

Conseil sur la possibilité d'obtenir l'annulation d'une vente à la suite d'erreurs au sein de la DIA.

*Dossiers réalisés dans le cadre de ma collaboration au sein du Cabinet Cornet Vincent Segurel